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居住权对不动产执行工作的影响及应对

民法典增设了居住权制度,体现了以人民为中心的发展思想,有利于对弱势群体利益的保护,同时也对涉居住权不动产的执行工作提出了新要求。本文从执行实施和执行裁决两个维度,就设立居住权的不动产在执行工作中需要注意的问题以及如何解决这些问题展开分析。

一、居住权制度对不动产执行工作提出的新问题

民法典施行后,设立居住权的不动产日益增多,此类不动产如何妥善执行,成为人民法院执行工作需要关注的新课题。从执行实施和执行裁决两个方面,居住权制度的设立对于人民法院不动产执行工作提出了以下问题:

(一)居住权对不动产执行实施工作提出的问题

1.居住权是否存在的调查问题。居住权作为一种用益物权,居住权人对不动产享有占有、使用权能,从兼顾居住权人合法权利与依法处置不动产的角度考虑,人民法院在不动产权属调查过程中应当查明不动产上是否存在居住权。

2.居住权对不动产处置参考价的影响问题。确定处置参考价是对不动产采取拍卖、变卖措施的前提。在确定不动产处置参考价的过程中,如不动产已设立居住权,应当考虑居住权对不动产处置参考价的影响。

3.设立居住权的不动产的处置问题。居住权的设立对不动产能否成交、成交价格等均有影响,居住权是否存在、存在期限的长短亦在不同程度上影响甚至决定竞买人的竞买意愿。

4.居住权人是否享有优先购买权的问题。居住权人在人民法院处置不动产时是否享有优先购买权问题,特别是居住权人与不动产所有权人在居住权合同中约定居住权人在同等条件下具有优先购买资格时,对该约定是否予以尊重,也是执行实务需要面对的问题。

5.设立居住权的不动产处置后的交付问题。对于设立居住权的不动产在竞买人竞拍成交或处置未果而由申请执行人接收以物抵债的情况下,如何在不影响居住权人的居住权的前提下进行不动产的交付,也需要予以关注。

6.设立居住权的不动产的权属变更登记问题。对于设立居住权的不动产经人民法院处置成交或由申请执行人接收以物抵债后,竞买人向不动产登记机关申请权属变更登记,在居住权未办理注销登记的前提下,如何办理不动产权属变更登记手续,目前尚无明确规定。

(二)居住权对不动产执行裁决工作提出的问题

1.居住权人能否主张排除对不动产的执行问题。民法典施行后,居住权人能否以其对不动产享有居住权为由主张排除对设立居住权的不动产的执行,需要予以明确,并需要细化设立居住权的不动产执行案件在执行裁决程序中的裁判规则。

2.案外人请求“带居住权拍卖”的问题。如居住权未经登记,案外人主张对不动产享有居住权,请求人民法院对该不动产“带居住权拍卖”,此种情形下应当通过何种途径对案外人的主张进行回应,如何适用法律,亦需要进一步探讨。

3.设立居住权的不动产竞买人的权利救济问题。竞买人竞买成交后以被执行不动产存在居住权为由主张撤销拍卖的,如何处理,也是不动产执行程序中可能面临的问题。

二、执行实施工作中涉居住权相关问题的应对

(一)详实调查居住权设立信息

根据民法典第二百二十九条和第三百七十一条规定,居住权除了通过登记方式设立外,还可能通过人民法院或仲裁机构的生效法律文书、遗嘱等形式设立,故人民法院在执行程序中,除了查阅不动产登记薄外,还需通过询问不动产所有权人、查询生效法律文书等途径查明不动产是否设立居住权。

(二)合理确定设立居住权不动产的处置参考价

因居住权的存在与否及存续期限的长短对不动产是否成交均产生影响,在确定不动产的处置参考价的过程中,人民法院应当考虑居住权存续期限的长短对不动产处置参考价的影响。在上级人民法院未就此问题作出规定前,笔者认为可以以不动产出租状态下的租金收益作为确定处置参考价的参考。具体而言:1.如居住权已明确了具体的存续期限,可以以该不动产未设立居住权的处置参考价为基数,参照该不动产年租金计算标准,乘以居住权的剩余年限,再从前述处置参考价中扣减对应的数额,即得出该不动产扣除居住权剩余年限后的处置参考价。2.如居住权未明确具体的存续期限,而是约定居住权直至居住权人死亡时届满,可参照人均寿命标准减去居住权人当前年龄,得出剩余居住权的存续年限,再乘以该不动产年租金计算标准,进而得出该不动产当前的处置参考价。

(三)处置程序中如实披露居住权设立信息

对于设立居住权的不动产,人民法院在处置过程中应当在拍卖公告、拍卖须知等材料中以醒目方式披露居住权的设立信息,并明确告知竞买人,参与竞买的视为其知晓相关法律后果。对于案外人主张的未经登记的居住权,人民法院在对不动产采取处置措施前,还应结合相关证据决定是否对居住权予以认定,并告知案外人或当事人权利救济途径。

(四)对居住权人的优先购买权予以适当保障

现行法律和司法解释尚未明确居住权人对设立居住权的不动产是否享有优先购买权。人民法院在处置不动产的过程中,可先行征求居住权人的意见,如其明确表示不参与竞买的,无需考虑优先购买权问题;如居住权人主张其享有优先购买权的,从尊重当事人意思自治和减少执行矛盾、提高拍卖成交率的角度考虑,对居住权人的优先购买权应以保障为宜。

(五)明确设立居住权的不动产处置后的交付规则

对于设立居住权的不动产,人民法院在处置过程中亦应在拍卖公告、拍卖须知等材料中以醒目方式告知竞买人,竞拍成功后至居住权期限届满前无法向其交付不动产,待居住权期限届满或居住权人放弃居住权后方可交付不动产。如居住权期限届满或居住权人放弃后,居住权人或相关人员拒不向竞买人交付不动产,竞买人可向人民法院申请强制交付。

(六)不动产权属变更登记过程中居住权的保障

在不动产权属变更登记过程中,能否在居住权登记未注销的前提下迳行变更不动产登记所有权人,目前尚无明确规定。笔者认为,不动产权属的变更并不对居住权人的居住利益产生实质性影响,人民法院在居住权未经注销登记的前提下,可在协助执行文书上请求不动产登记机关协助办理不动产权属变更登记手续,不动产登记机关可在变更后的不动产登记薄和权属证书上进行居住权登记,登记的居住权相关信息与之前保持一致即可。

三、执行裁决工作中涉居住权相关问题的应对

(一)明确居住权人能否主张排除执行的裁判规则

对被执行人所有的不动产采取处置措施,系人民法院强制执行行为对不动产处分权能的替代行使方式,居住权人以其对不动产享有居住权为由,主张排除对不动产的强制执行,没有法律依据。出于对居住权人权利的保护,如人民法院在执行过程中未保障居住权人的居住权,应当赋予居住权人寻求救济的权利。笔者认为,对居住权人能否主张排除执行问题,应当坚持“一个原则,两种方法”的处理思路:“一个原则”指居住权人以其对被执行不动产享有居住权为由主张排除对不动产执行的,人民法院不予支持。“两种方法”指根据人民法院是否认定居住权的存在,设计两种不同的救济途径:1.人民法院认定居住权存在的,对于申请执行人提出的“涤除居住权拍卖”的异议,通过异议复议程序处理;2.人民法院否认居住权存在的,对于居住权人提出的“带居住权拍卖”的异议,通过异议和异议之诉程序进行处理。

(二)居住权人主张排除执行的裁判规则的设计

1.居住权通过登记方式设立。对于人民法院对被执行财产采取查封措施前已办理登记的居住权,根据物权优先于债权的原则,应当认定居住权设立,对不动产采取“带居住权拍卖”的处置方式。

2.居住权通过法律文书设立。通过法律文书设立居住权的,居住权自法律文书生效时设立。如案外人持不动产被查封前生效的法律文书主张其享有居住权,人民法院应当认定案外人对不动产享有居住权;如案外人在人民法院对不动产查封后,通过向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁方式取得生效文书进而主张享有居住权的,参照相关司法解释规定,对该请求不予支持。

3.居住权通过遗嘱方式设立。因继承取得物权的,自继承开始时发生效力,因此只有自被继承人死亡时起,继承人才取得居住权。根据被继承人是否死亡,区分为两种情形:1.如被继承人未死亡,继承尚未开始,居住权亦未生效,在此情形下,继承人并不能主张其享有居住权。2.如被继承人已经死亡,且其死亡时间系在人民法院对不动产查封前,应认定继承人对不动产享有居住权。

(三)竞买人或申请执行人相关权利的救济途径

如人民法院在拍卖过程中确已披露了居住权设立等信息,竞买人在竞买成功后以存在居住权为由主张撤销拍卖的,根据拍卖公告和拍卖须知的约定,对于其上述请求,不予支持;如人民法院在执行过程中未披露居住权的存在,在拍卖成交后,竞买人以存在居住权为由主张撤销拍卖的,应认定竞买人的主张成立,对其要求撤销拍卖的请求予以支持。同理,如人民法院在执行过程中未披露或发现居住权,不动产经拍卖、变卖未果而裁定给申请执行人以物抵债的,申请执行人在签收以物抵债裁定或办理不动产权属变更登记后发现居住权存在,不同意以物抵债或要求对以物抵债的数额进行调整的,对其请求应当参照相关规定予以支持。

(作者单位:江苏省宿迁市中级人民法院江苏省宿迁市宿豫区人民法院)

责任编辑:常跃旺