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江苏丹阳:结案之后再起风波 法官倾情化解

  看似顺利的结案

  2019年,江苏省丹阳市人民法院受理了一起执行案件,被执行人是某房地产开发企业,应给付申请执行人一亿七千万左右。该房企可供执行的资产,除了此前设有银行抵押的两块土地,只有二审法院审理中查封保全的该房企百余套尚未办理房产证的网签房和商铺。

  但该房企为了套现,将其部分住宅和商铺非法处理,有的一房两卖,有的低价出售、出租,而抵押的两块土地上建成了商品住宅楼,难以正常拍卖兑现,法院能够正常拍卖的只有空置的房产和出租的商铺。考虑到商铺承租人的合法权益,承办法官多次去实地勘验,发现商铺的租赁情况问题很多,商铺承租人也不肯配合。

  经多次沟通和法治宣传,承租人最终理解认可法院拍卖处置上述商铺,法院也允许承租人在商铺竞拍期间暂不搬走,如后期买方同意承租人继续租赁,法院将尽量帮助协调续租。

  2021年上半年,14套商铺全部拍卖成交,买受人为丹阳某投资公司,在顺利完成过户手续后,投资公司向法院出具了无需清场的申请。至此,该案执行可以顺利结案。

  再起诉讼波澜

  投资公司办理完过户手续后,向各位租户公示了如继续租赁所需的相关手续和时限,但是商铺租户并没有在指定时限内办理公开招租手续,也不肯迁出。投资公司准备诉讼,要求将这些租户强行清场。

  “我去走访的时候,这些租户都表示在原租赁合同的基础上愿意续租,你们现在的租赁合同和原合同也差不多,闹到诉讼这一步,应该是沟通出现了问题。”承办法官知道,投资公司已经办理了房产证,要求这些租户搬离的理由正当,但考虑到如果强行搬迁这些租户将失去谋生手段,也可能引起群体案件,因此法官说服代理人投资公司暂缓诉讼,并一起探访商户,查明原因。

  艰难的沟通过程

  “这个房子当时是分开租的,我只租了一楼,现在投资公司规定比较死,一个房产证只能有一个租户,我也没能力租两层啊”

  “这铺子是从二房东那租来的,我和他有点矛盾,现在有点不大敢租”

  “续租的条件太严格了,而且我也有点看不懂”

  “其他人还没有租,等等再看”

  “也没人通知我呀,我根本不知道这个事”

  ……

  承办法官不辞辛苦,逐一走访,耐心沟通,仔细询问了解商户为何不续签,原因各有不同,而在此期间,有些商户已经联合起来向政府投诉。得知这些情况后,承办法官立即联系投资公司负责人,希望投资公司给这些租户再次租赁的机会,并与这些租户分别接触,针对性打消他们的顾虑。

  对已承租的房屋面积与投资公司拟出租房产面积不一致的,告知承租人可先按公司要求租赁,对空置的地方可以自行另行出租;对与二房东有矛盾的,将其找来一起协商,陈清利害关系,消除顾虑;对认为租赁条件苛刻的,与其一起研究租赁条款,解释相关政策,告知所有租户均一视同仁,且条件并未高于原租赁合同;对观望者,告知其他人均已同意续租,无需等待。

  双赢的结局

  “每户都要通知到位,告知他们二次公开招租的时间,而且对于一些年纪比较大或者对流程不清楚的租户也要做好解释工作,最好你们派些人去招租现场接待。”承办法官在逐一做通租户的工作后,及时联系投资公司负责人,并嘱咐二次公开招租的相关细节。

  急当事人所急,想当事人所想。经过释疑解惑、多番工作,在执行法官倾心沟通努力协调下,最终化解了租户们心中不安焦虑的“疙瘩”,所有愿意续租的租户均顺利完成签约,不想续租的也在规定的期限里主动搬离。至此,一场即将掀起的诉讼风波得以有效平息,所有拍卖房产清场工作也得以顺利完成。

  一年后,在回访过程中,租户们一边拿出水和饮料热情地款待法官,一边欣喜地告诉法官:“要不是你们,估计现在我们还僵着,而且在法院协调下,今年疫情期间投资公司还给我们免除了三个月的房租呢!”

责任编辑:常跃旺