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购买的房屋被法院强制执行,购房者如何实现权利救济?

  为便利群众诉讼,切实答疑解惑,提升群众的司法获得感,北京市金融法院开设“融法问答”专栏,针对金融案件审理过程中常见的程序性问题和百姓关切的社会热点问题,以问答模式梳理诉讼程序、介绍诉讼机制、总结审判案例、提炼审判经验。

  辛辛苦苦攒钱,好不容易从房地产开发公司购买了房屋,钱交了、发票也有、购房合同也签了,自己也没有背负债务,却忽然发现房屋被法院强制执行了,这是什么原因?

  购房者又应当如何实现权利救济?

  1.自己辛苦攒钱购买的房屋,为什么会被人民法院强制执行?

  答:这种情况一般是购房者虽然已支付购房款,签订购房合同,但该房屋尚未过户至购房者名下,而是仍登记在房地产开发公司名下。由于房地产开发公司在人民法院有作为被执行人的案件,故只要是登记在该房地产开发公司名下的财产,就有可能被人民法院强制执行。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定,人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。此外,人民法院强制执行程序以形式化审查为原则,只要在形式上属于被执行人财产的,人民法院就可以采取查封、扣押、冻结等强制措施。因此,出现前述情况的原因应该是购房者购买的房屋尚登记在房地产开发公司名下,而该房地产开发公司在人民法院有作为被执行人的案件。

  2.购房者该如何实现权利救济,解除房屋查封呢?

  答:可以向人民法院书面提起执行异议。

  《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定,执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。基于此,购房者可以以案外人的名义通过提起执行异议的方式实现权利救济。

  3.购房者提起执行异议需要准备什么材料?

  答:应当向人民法院提交申请书,申请书应当载明具体的异议请求、事实、理由等内容。

  关于提起执行异议所要提交材料的要求,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条规定,异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议,应当向人民法院提交申请书。申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容,并附下列材料:(一)异议人或者复议申请人的身份证明;(二)相关证据材料;(三)送达地址和联系方式。

  因此购房者在提起执行异议时应该准备好身份证明、购买房屋的相关证明文件,包括购房合同、购房发票、网签合同等相关材料。

  4.购房者嫌麻烦,能否让原房主或者房地产开发公司向人民法院提起执行异议?

  答:不可以,购房者只能自己以案外人名义提起执行异议。

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。

  因此,在购房者主张自己对涉案房屋享有的权利足以排除人民法院强制执行的情况下,只有购房者自己系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的权利人,即只有购房者自己是提出执行异议的适格主体。

  5.人民法院会支持购房者的执行异议申请吗?

  答:需要区分不同的购房情况,可能会有区别。

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

  第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  从这两个条文的规定来看,购房者需要区分自己符合哪一个条款规定的情形。就第二十八条来说,购房者需要证明自己在法院查封之前就与房地产开发公司签订了购房合同,已占有该房屋、已付清全款且并不是因为自己的原因导致没有及时办理过户登记。就第二十九条来说,购房者需要证明自己在法院查封之前就与房地产开发公司签订了购房合同、自己购买该房屋是为了居住且自己名下无其他房屋、已支付价款超过房屋总价款的百分之五十。一般来说,符合其一的,法院就会裁定购房者对房屋享有足以排除执行的权利。

  6.收到法院作出的执行异议裁定之后,购房者后续应当注意些什么?

  答:法院裁定中止对涉案房屋执行的,应及时关注,如其他当事人未在裁定送达后十五日内提起诉讼,购房者便可以向人民法院申请对房屋解除查封。法院裁定驳回异议请求的,购房者如对该执行异议裁定不服,认为原生效判决、裁定确有错误的,可以自执行异议裁定送达之日起6个月内向作出原判决、裁定的法院申请再审;也可以自执行异议裁定送达之日起15日内向执行法院提起执行异议之诉。

责任编辑:江萍