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商品房消费者阻却执行争议问题探析

  商品房消费者物权期待权保护条款的确立突破了债权的相对性,使购房人的债权请求物权化,并获得阻却执行的优先效力。对于其基本条件之一“无其他用于居住的房屋”的理解和适用,应遵循目的解释方法,以能否满足买受人生活居住之需,保障其生存权益为评判依据,必须立足现实,以保障买受人居住和生存权益为根本,积极回应当事人的合理诉求,从而避免在司法实践中发生单一机械地以房屋套数为标准所引发的不公平、不合理情况。

  一、商品房消费者阻却执行的主要争议问题

  商品房消费者阻却执行的规定,见于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十九条。该条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。

  第一项为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。关于该情形的认定,实践中出现了合同是否必须为形式上规范的商品房买卖合同,是否需要网签或预售登记等争议。但总体而言,多数法院还是采取了实质性认定标准,即摆脱合同形式与名称的束缚,从当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来判断。

  第三项为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。尽管《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条认为,如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。但因此处关于“接近”的表述过于笼统,标准不好把握,实践中还是基本以首付款百分之五十作为硬性标准来适用,同时允许购房人在规定时间内补足五成首付款以重新适用《执行异议复议规定》第二十九条。

  争议较大的是对于第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解。按照文义解释,若购房人在案涉房屋所在地有其他房产,就不符合“无房”条件,而只能审查是否符合《执行异议复议规定》第二十八条,这也是许多法院较为一致的处理思路。但现实情况往往是复杂的,购房人之所以选择购买商品房,有些是为了解决居住问题,即所谓的刚需购房。也有很多人是为了改善居住条件,比如在现有房屋不能满足家庭成员的当前居住需求时,往往会选择购买二套房。而房屋能否满足居住需求,又与购房人家庭成员人数及房屋本身状况密切相关。在这种情况下,若还坚守“一套房”原则就显然不尽合理了。本文正是基于该问题展开论述,以期找到更合理的解释和适用规则。

  二、《执行异议复议规定》第二十九条的法理基础

  1.物权期待权保护。物权期待权保护是指不动产买受人支付一定数额的价款后,法律规定突破传统债权相对性原理,使买受人的债权请求权物权化,获得一定的物权效力。具体来说,由于我国房产登记的滞后性,购房人取得法律意义上的所有权总会滞后债权合意很长一段时间。在此期间,若将其当作普通债权人,由于债权的相对性,其对房屋的登记或交付请求权将不能阻却卖房人的其他金钱债权人提出的受偿要求,进而将面临该不动产被其他债权人请求变价的不测风险。这显然有违民法的公平理念。因此,当购房人对不动产享有的预期物权与申请执行人的一般金钱债权发生冲突时,法律优先保护前者。基于此,《执行异议复议规定》第二十八条至第三十条分别规定了无过错买受人、商品房消费者和不动产预告登记人的期待权保护。

  2.消费者权益保护。根据消费者权益保护法第二条,消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受消费者权益保护法保护。该条中的“为生活消费需要”实际上就是购房人的居住和生存需求。因此,购房人必须以居住生活为目的购买商品房,才符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项。如果是为了生产经营活动而购置房屋,比如写字楼、门面房、商铺等经营性用房,因不具有生活需求的紧迫性,则不属于消费者,不能适用《执行异议复议规定》第二十九条来阻却执行。

  三、从居住生存权益角度对“无其他用于居住的房屋”的重新解读

  在房价高涨的今天,大多数购房人需要尽其所能,方能购得一处房产。所以,购房人居住生存权益的价值应获取广泛的社会支持与理解,赋予购房人优先于其他普通债权的物权期待权,也充分体现了法律对生存权这一更高价值的维护。因此,保障居住和生存权益应是《执行异议复议规定》第二十九条的核心价值。

  1.“有房”不等于满足生存和居住需求。如上所述,《执行异议复议规定》第二十九条所要保护的是购房人作为消费者的基本权益及其所享有的居住权益,根本出发点是对公民基本生活和生存需要的保障,并非单纯为了解决纠纷制定一个统一、量化的标准。而房屋的居住功能,又与购房人家庭成员及房屋本身状况密切相关,绝非数字所能量化。

  如最高人民法院(2018)最高法民再450号民事判决书指出,对于《执行异议复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”,不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求,再购买房屋是为了对居住环境进行必要改善的,仍属于满足生存权的合理消费范畴。又如最高人民法院(2019)最高法民再255号民事判决书指出,本案已查明,叶某名下虽登记有一套住房,但该房屋建于1995年,年代久远,且房屋面积仅为49.27平方米,长期由其母亲居住,尚无法满足叶某及其母亲、儿子三代人正常的居住需求,而对于公民的居住权应当优先予以保障。结合本案的客观实际,原审判决认定叶某不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形错误,本院予以纠正。

  因此,“有无其他用于居住的房屋”应理解为“有无能够满足当前合理居住需求的房屋”。也就是说,即使买受人还有其他房产,但该房屋的面积、功能、环境、生活设施等已无法满足购房人及其家庭成员现有居住需求的,就可以突破房屋套数标准之限,从实现个案正义和实质正义的角度进行判定。试举例说明如下:

  第一,虽然一次性购买两套独立产权的房屋,但只有将该两套房屋作为整体使用时才满足居住需求的,也应视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项的精神。如广东省湛江市中级人民法院(2018)粤08民终1426号民事判决书指出,唐某虽与云建公司签订了1309房、1310房两份买卖合同,但1309房和1310房是作为一个整体交付给唐某的,且1309房和1310房总建筑面积87.36平方米,1310房只有24.98平方米,面积偏小,并没有厨房等生活需要的区域,使用上依赖1309房,故1309房和1310房应视为一套房。

  第二,在案涉房屋被查封之后,因较长时间未能实际取得案涉房屋,购房人另行购买其他居住性房产,在没有其他证据证明其计划将案涉房产用于非居住目的的情况下,仍应予以支持。如安徽省高级人民法院(2017)皖民终404号民事判决书指出,实际生活中,案外人的居住状况是不断变化的,特别是在人民法院查封之日至实际执行之日存在较长时间的情况下,完全限制无居住用房的案外人在查封之日后实际执行之日前购买居住房屋,不利于保护案外人的居住权益,也不利于司法解释目的的实现。

  第三,配偶名下房产情况也应纳入是否影响居住和生存利益的考虑范围。如浙江省高级人民法院(2017)浙民终125号民事判决书指出,该居住状况是张某为自己利益不正当促成的,有违民事活动的诚信原则,据此认定张某属于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定之立法目的……夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权,当然也包括居住使用。考虑其配偶的房屋居住状况,张某的生存利益未受到本案执行行为的影响,不宜认定其对案涉房屋享有阻却制执行的权益。

  2.“无房”的主体应扩展至买受人的家庭成员。《执行异议复议规定》第二十九条只提到了买受人,并未明确规定包含买受人的其他家庭成员。从文义解释的角度理解,只需审查买受人名下有无其他房产登记即可,其家庭成员并不在考察之列。在司法实践中,有些法院严格适用《执行异议复议规定》第二十九条,而有些法院则将房产登记的审查范围扩展到了买受人的家庭成员。

  从查阅的地方性司法文件来看,比较典型的是江苏省、江西省、广东省的规定,均将“无房”的主体扩大至买受人配偶及未成年子女。如《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第十二条提到,根据我国目前的房地产调控政策,可将无房证明的范围扩大到买受人同一户籍的家庭成员,如配偶、子女等。又如《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》第九条第二款规定,案外人主张其名下无其他用于居住的房屋,同时具有下列情形的,应支持其该主张:(1)案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋;(2)案外人为未成年人的,其监护人名下无用于居住的房屋。

  这一适用规则与《执行异议复议规定》第二十九条的立法目的和精神是一致的。该条保护的是商品房消费者居住和生存的权利,如果“无房”的主体不包含买受人配偶及未成年子女,在其配偶或未成年子女名下有房产的情况下,其所购买的案涉房屋就明显超出了居住需求,与立法本意相悖。

  (作者单位:江苏省南京市江宁区人民法院)

责任编辑:任喆

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