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商品房已网签登记,能否排除对该房屋的强制执行?

“网签”,即商品房预售登记,就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案,在预售的房屋合同上编上不同的号码,并在网上予以公布,防止商品房销售出现重复销售、重复抵押的情形,保护房地产交易的透明度。网签备案是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施,在一定程度上能够防止一房二卖等情况,增强了房屋买卖合同的“公信力”。但办理了房屋买卖合同网签备案的当事人是否即取得了物权呢?能否排除第三人对该房屋的强制执行呢?

一、案情

1.山东省德州市中级人民法院(以下简称德州中院)(2013)德中商初字第43号民事判决认定,判决德州三沅工贸有限公司(以下简称三沅公司)向德州天翔置业有限责任公司(以下简称天翔公司)返还货款647万元,赔偿损失1072918元。

2.德州中院在执行(2013)德中商初字第43号民事判决时,查封了刘某波、邓某向三沅公司购买办理了商品房网签备案的房屋一套,该房屋刘某波、邓某并未实际占有,也仅支付了一小部分房款。

3.刘某波、邓某提出执行异议,德州中院于2016年3月4日作出(2015)德中法执异字第9号执行裁定书予以驳回。

4.2016年3月12日,刘某波、邓某向德州中院提起诉讼,请求撤销(2015)德中法执异字第9号执行裁定书;确认被查封房屋归原告所有;判决不得对原告房屋予以执行。德州中院一审判决支持了刘某波、邓某的诉请。

5.天翔公司不服,上诉至山东省高级人民法院,主张网签备案并不能发生物权变动,刘某波、邓某为取得案渉房屋所有权,不能排除强制执行。山东省高级人民法院二审判决驳回刘某波、邓某的诉讼请求。

6.刘某波、邓某不服,向最高人民法院申请再审。

二、裁判

案件信息

审理法院:最高人民法院

审理程序:再审

案       号:(2018)最高法民申350号

案       由:案外人执行异议之诉

裁判年份:2018年

裁判结果:驳回刘某波、邓某的再审申请

文书类型:裁定

当事人信息

再审申请人(一审原告、二审被上诉人):刘某波、邓某

被申请人(一审被告、二审上诉人):德州天翔置业有限责任公司

一审第三人:德州三沅工贸有限公司

争议焦点

刘某波、邓某请求确认案涉房屋为其所有,并不得予以执行的主张能否成立。

裁判理由

最高人民法院认为:本案中,刘某波、邓某为支持其诉讼请求而提供的主要证据为(2013)德中商初字第43号民事判决所确认涉案的房产由刘某波、邓某自然人购买,并办理网签登记的事实。从《中华人民共和国物权法》的规定看,物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言,其设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。结合本案相关事实,案涉房屋并未登记在刘某波、邓某名下,刘某波、邓某仅进行了商品房网签登记,但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中刘某波、邓某对涉案房产只是享有债权请求权,而非物权请求权。刘某波、邓某向法院提起的执行异议之诉,并未提供相应的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益,依法应承担举证不能的法律后果。综上,刘某波、邓某以涉案房产已网签登记在其名下为由,主张对涉案房产享有所有权的再审事由,缺乏事实和法律依据。

裁判结果

驳回刘某波、邓某的再审申请。

三、评析

一、不动产物权变动以登记为生效要件。

登记作为不动产物权的公示方法,是将物权变动的事项登记在国家主管机关的登记簿上。关于登记的法律效果,民法法系各国民法立法例主要有两种:登记对抗主义与登记要件主义。登记对抗主义以登记作为公示不动产物权状态的方法,不动产物权的变动,依当事人间的合意即产生法律效力,但非经登记不能对抗第三人。登记要件主义以登记作为不动产物权变动的要件,不动产物权的变动除了当事人之间的合意外,还要进行登记,非经登记不仅不能对抗第三人,而且在当事人间也不发生效力。我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,我国物权法关于不动产登记是以登记要件主义为原则,同时存在法律规定的例外。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

在本案中,刘某波、邓某为支持其诉讼请求而提供的主要证据为(2013)德中商初字第43号民事判决所确认涉案的房产由刘某波、邓某自然人购买,并办理网签登记的事实。商品房网签,是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立起的一个网络化管理系统。网签后可以在互联网上查询网签信息,已经网签过的房屋,无法进行第二次网签,但网签并不具有物权变动性质,不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此,仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行的,人民法院不予支持。

二、未办理房屋登记的买受人在一定条件下可主张排除法院强制执行。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,同时满足以下条件时,房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。同时,第二十九条规定,对于登记在开发商名下的商品房,房屋买受人在以下条件下,也可排除强制执行:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

(以上参见魏振灜主编:《民法》第五版,北京大学出版社、高等教育出版社2013年版)

四、结语

房屋买受人不理性的赋予了“网签”许多光环,导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。应当明确的是,网签,作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在,在物权法上并无物权变动的法律效力可言。

五、法律规定

《中华人民共和国物权法》(节选)

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

《中华人民共和国民事诉讼法》(节选)

第二百二十七条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(节选)

第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(节选)

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

责任编辑:孙欣

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