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人民法院可否强制执行违反限购政策所购房屋

近年来,为了防止房价过快增长,遏制投机和过度投资行为,各地纷纷出台限购政策。一些房屋买受人明知限购政策仍然购房,即使实际占有房屋但无法登记取得房屋所有权。在此,法官提醒房屋买受人应严格遵守限购政策,避免遭受损失。

一、购买一手房

1.案情简介

A房地产公司与B某签订《商品房买卖合同》,合同签订后,B某支付全部价款并实际入住,其在C市无其他住房。B某不具备C市购房资格,所以并未进行房屋产权登记。2018年9月,因A房地产公司借款纠纷一案,法院裁定查封了案涉项目(含B某购买房屋)。B某作为案外人对查封行为提出异议。

2.法官观点

在不考虑限购政策的前提下,B某所购房屋情况符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件,已取得对房屋的物权期待权,有权排除强制执行。最高法院在再审裁定中,对物权期待权的概念进行了界定。只有最终能够取得所有权的主体,才有享有物权期待权的可能。但处于限购政策中的房屋买受人,无法请求出卖人为其办理不动产转让登记,因此不可能最终取得所有权,也就不可能成为物权期待权的主体。法院认为B某无权排除执行,判决驳回B某的诉讼请求。

二、购买二手房

1.案情简介

因合同纠纷一案,法院查封了A某名下的房屋。案外人B某提起执行异议之诉,主张因为B某没有购房资格,涉案房屋系B某借A某的名义购买,其为涉案房屋的实际所有权人。B某请求立即停止对案涉房屋的执行,解除对该房屋的查封。

2.法官观点

(一)在借名买房中,借名人与出名人之间的借名登记契约,只在其内部产生债权债务关系,不发生物权变动的效果,借名人不享有物权,不能阻却执行。

(二)基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

(三)借名登记合同是借名人与出名人之间的合意,借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错,而且借名协议是为了规避国家法律与政策,对由此产生的风险理应自行承担。故判决驳回B某的诉讼请求。

三、法官建议

不动产物权设立、变更的法律效力,除法律有特殊规定的以外,应以登记为准。购房人明知没有购房资格仍然购房或者借名买房的情形下,其对于所购房屋无法办理过户存在过错或者对所购房屋不享有合法的物权期待权,无法排除对所购房屋的执行行为,相应的损失由其自行承担。因此法官建议房屋购买人无论是购买一手房还是二手房,既要遵守法律规定,还应遵守当地的限购政策。

【法律链接】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
  第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
  第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《民法典》(2021年1月1日起实施)
  第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

责任编辑:任喆

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