首页 > 执行指南 > 执行问答
打印本页
“网签”备案房屋的执行困惑与解决

一、什么是“网签”备案房屋

网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统,是为了让房地产交易更加透明化。购房者和销售对象签订合同后要到房地产相关部门进行备案,并公布在网上,而且网签后还会得到一个网签号,可以在互联网上查询网签信息,已经网签过的房屋,无法进行第二次网签,一定程度上有利于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为。签后合同可以撤销。

而备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

二、与预告登记有何区别

网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力,一般情况下不能对抗第三人。但也有例外情况,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产,而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错,那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

而预告登记是具有对抗第三人效力的,根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”

三、“网签”备案房屋权属该如何认定

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。故笔者认为网签备案房屋不能代表取得所有权,其所有权仍应属于房地产开发商。

四、现阶段对“网签”备案房屋执行中的问题及困惑

在法院执行中,对于网签备案房屋一般会做出有利于申请人的措施。如被执行人为个人,其名下有网签备案房屋,虽未办理物权登记,但法院一般都会对房屋进行查封、处置,当被执行人为房地产开发商时,则会对网签至他人名下房屋进行查封、处置。笔者对此有两点困惑:第一,在此类案件中办案法官自由裁量较大,同理也可以对被执行人名下有网签房屋而不进行执行(解释为不动产以登记为准,被执行人未取得物权),这便造成了同情形不同处理的情况,也使得“乱执行”现现象发生。第二,虽《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定了当事人的救济途径和处理方式,但势必造成了异议案件增多,案件执行时长拉长,司法成本浪费。

五、如何解决问题

在《强制执行法》出台前该问题如何解决,笔者认为可以暂出台司法解释,明确“网签”房屋性质,及在何种条件下法院可进行处置。同时,不动产登记部门也可出台行政法规,明确“网签”后应同时办理登记或预告登记,提高“网签”所需条件,对于规避执行的虚假网签行为予以打击。

责任编辑:孙欣

登录之后才能发表评论