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以案说法 失信人房产已转让他人但未过户该如何执行?

在法院对被执行人房产查封前,被执行人已将其房产转让给他人但未办理过户登记手续,法院依法中止对该房产的执行。近日,广西壮族自治区贵港市港南区人民法院在执行一起不当得利纠纷案件的过程中收到了一份“解封申请书”,案外人滕先生和霍女士要求法院解除对涉案房产的查封。该涉案房产虽登记在被执行人钟某丽的名下,但早已转让给滕先生和霍女士。最终,该院依法中止对涉案房产的执行,解除对涉案房产的查封,滕先生和霍女士亦将涉案房产剩余价款1.3万元交付给法院执行。  

据悉,被告钟某光与钟某丽系父女关系。2009年,被告钟某丽私自将原告吴某凤及其丈夫所有的土地出卖给他人,得到了22万元。钟某丽未向吴某凤返还卖地款22万元,而钟某丽的父亲钟某光自愿出具欠条加入该笔债务并承诺多支付2万元给吴某凤。由于钟某光与钟某丽一直未支付欠款,吴某凤将两父女诉至港南法院。经法院审理判决,钟某光与钟某丽应共同返还22万元给吴某凤;钟某光应支付2万元给吴某凤。后因钟某光与钟某丽迟迟未履行义务,吴某凤向港南法院申请强制执行。  

在执行的过程中,为维护胜诉当事人的合法权益,该院于2018年12月17日依法查封了被执行人钟某丽名下的房产。不料,被执行人钟某丽早已在法院查封房产前将其房产转让给了案外人滕先生和霍女士,而案外人在与被执行人钟某丽去办理过户手续时才获知该房产已被法院查封。于是,案外人向港南法院请求解除该房产的查封。  

法理评析:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。  

本案中,涉案房产于2018年12月17日被法院查封,而案外人于2010年8月5日与被执行人签订《商品房转让协议书》,在法院查封之前就涉案房产进行买卖没有违反法律行政法规效力性强制性规定,案外人亦从2011年1月起装修并占有使用该房屋。同时,案外人已向被执行人支付2万元,并依约付清银行按揭贷款本息,且按合同约定将剩余的价款1.3万元交付法院执行,虽该房产未办理房产过户登记手续,但系因该房产存在抵押权以及非案外人自身原因所致,并不是因案外人自身原因未办理房产过户登记。综上所述,法院依法中止对该涉案房产的执行。

责任编辑:史梓敬

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